4月初，網(wǎng)上一則“長(zhǎng)沙一小學(xué)外墻瓷磚大面積脫落致4學(xué)生受傷送醫(yī)，其中1人仍在ICU搶救”的消息受到廣泛關(guān)注。

憂(yōu)心之余在百度輸入“外墻脫落”，各種觸目驚心的外墻脫落肇事事故報(bào)道映入眼簾，隔三差五就發(fā)生一次。如今，外墻脫落肇事致人死亡傷殘就和交通事故一樣普遍。年年談年年時(shí)有發(fā)生，即便引起一時(shí)高度關(guān)注，但一到落實(shí)維護(hù)、檢測(cè)、維修就變得拖沓，各方打太極，落實(shí)維修又最終不了了之。

一般外墻脫落造成人身財(cái)產(chǎn)損害由誰(shuí)擔(dān)責(zé)，具體可以分為以下幾種情況：

第一種情況：保修期內(nèi)，工程質(zhì)量缺陷

根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定，在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位可向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。

第二種情況：過(guò)了保修期

如果超過(guò)保修期，發(fā)生的外墻脫落，造成人身財(cái)產(chǎn)損害的，建筑所有權(quán)人和管理人應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任，也就是說(shuō)如果建筑物歸單位所有，則由單位承擔(dān)責(zé)任；如果建筑物是商品房，則應(yīng)由業(yè)主和小區(qū)物業(yè)部門(mén)承擔(dān)責(zé)任。

但值得關(guān)注的是，以上任一情況下一旦發(fā)生外墻脫落事故而忽視拖延導(dǎo)致再次發(fā)生事故有可能會(huì)發(fā)生追究責(zé)任的轉(zhuǎn)移。

根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十五條規(guī)定，如因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，則由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。

根據(jù)《民法典》第一千二百五十三條的規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害， 所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責(zé)任人的，有權(quán)向其他責(zé)任人追償。

建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施的所有人、管理人、使用人，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物進(jìn)行合理的管理、維護(hù)，避免給他人造成損害。若住宅樓出現(xiàn)外立面脫落現(xiàn)象，物業(yè)單位和業(yè)主應(yīng)盡早進(jìn)行維修，以免造成他人損害。

一般外墻脫落由誰(shuí)出錢(qián)維修，具體又可以分為以下幾種情況：

第一種情況：

房屋外墻質(zhì)保期一般為五年，如果外墻在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)脫落，維修費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，而開(kāi)發(fā)商一般可以向外墻的承建商要求賠償和維修。

第二種情況：

如果過(guò)了質(zhì)保期，出現(xiàn)外墻脫落，比較小范圍的情況，應(yīng)從物業(yè)費(fèi)中撥出資金維修；如果外墻脫落較多、需要大面積維修，到達(dá)了公共維修資金的啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)公司可以經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意后，申請(qǐng)使用公共維修資金維修。

因?yàn)閱?dòng)維修基金流程較為煩瑣，時(shí)間較久，部分緊急情況下物業(yè)可以繞過(guò)業(yè)主大會(huì)同意直接啟動(dòng)維修基金。

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，緊急情況下，發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，可以繞過(guò)業(yè)主表決或業(yè)主大會(huì)表決，直接申請(qǐng)使用，緊急情況一般包括：樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的；屋面防水損壞造成滲漏的；電梯故障危及人身安全的；高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門(mén)要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。

第三種情況：

如果小區(qū)沒(méi)有物業(yè)，小區(qū)業(yè)主也沒(méi)有繳納維修基金，那么外墻瓷磚脫落應(yīng)由全體業(yè)主負(fù)責(zé)維修，小區(qū)業(yè)主可請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)維修處理，維修費(fèi)用由全體業(yè)主分擔(dān)。

外墻脫落如果發(fā)生在質(zhì)保期內(nèi)，排除不可抗力因素外，多為質(zhì)量缺陷，一旦發(fā)生脫落跡象，應(yīng)盡快進(jìn)行全面檢查維修，避免發(fā)生大面積脫落造成事故。

外墻脫落如果是因?yàn)槿站美匣颍瑒t應(yīng)定期進(jìn)行檢查維修，不同區(qū)位不同的房屋位置外墻老化程度也不同，例如，常年被大風(fēng)吹的外立面更易老化，潮濕的外立面也更易空鼓脫落，因此一旦這些地方出現(xiàn)脫落老化跡象，就應(yīng)每年定期組織進(jìn)行檢查維修。

物業(yè)單位有責(zé)任對(duì)外墻進(jìn)行定期排查及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。如果物業(yè)單位盡到了自己的建筑外立面安全管理及提醒責(zé)任，業(yè)主不同意進(jìn)行維修的，那造成的損失就應(yīng)由業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

小區(qū)業(yè)主也要清楚的認(rèn)識(shí)到，外墻部分屬于公共建筑部位，一旦發(fā)生脫落造成人身財(cái)產(chǎn)損失，自己也需要共同承擔(dān)法律賠償責(zé)任（保修期外墻質(zhì)量缺陷除外）。因此，防患于未然，將危險(xiǎn)扼殺在搖籃中才是上策。越早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，越早解決，外墻脫落隱患才能降低甚至杜絕。

假如您買(mǎi)的商品房外墻在保修期內(nèi)，那么一定要及時(shí)的關(guān)注推動(dòng)外墻維修，越往后拖延越容易將法律責(zé)任轉(zhuǎn)移到自己身上。

假如您的房屋外墻已過(guò)了保修期，及時(shí)督促物業(yè)檢查維修也能避免產(chǎn)生由自身過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致拖延造成的責(zé)任劃定。

總之，外墻脫落隱患，任何一方的拖延、無(wú)視都只會(huì)導(dǎo)致更多的賠償責(zé)任。